내 집 마련의 필수 서류, 아파트 건축물대장 발급 방법과 필수 주의사항 총정리
아파트를 매수하거나 전세 계약을 앞두고 있다면 반드시 확인해야 할 서류가 있습니다. 바로 건축물대장입니다. 등기부등본이 권리 관계를 보여준다면, 건축물대장은 건물의 물리적 상태와 용도, 면적 등 실체적인 정보를 담고 있는 ‘신분증’과 같습니다. 오늘은 아파트 건축물대장 발급 방법과 확인 시 주의사항에 대해 상세히 알아보겠습니다.
목차
- 아파트 건축물대장이란 무엇인가?
- 건축물대장 발급 및 열람 방법
- 건축물대장에서 반드시 확인해야 할 핵심 항목
- 아파트 건축물대장 발급 시 필수 주의사항
- 등기부등본과 내용이 다를 경우 대처법
1. 아파트 건축물대장이란 무엇인가?
건축물대장은 건물의 소재지, 번호, 용도, 면적, 구조 등 건축물에 관한 정보를 기재한 장부입니다. 아파트와 같은 공동주택의 경우 다음과 같은 특징이 있습니다.
- 건물의 물리적 현황 기록: 층수, 구조(철근콘크리트 등), 지붕, 면적 등을 상세히 기록합니다.
- 소유자 정보 기재: 현재 소유자의 성명, 주소, 지분 등을 확인할 수 있습니다.
- 위반 건축물 여부 확인: 해당 건물이 불법으로 증축되거나 용도가 변경되었는지 여부를 알 수 있는 유일한 공적 장부입니다.
- 종류 구분: 아파트는 ‘집합건축물대장’을 확인해야 하며, 전유부와 표제부로 나뉩니다.
2. 건축물대장 발급 및 열람 방법
건축물대장은 관공서를 방문하지 않아도 온라인을 통해 간편하게 발급받거나 열람할 수 있습니다.
- 정부24(PC 및 모바일 앱)
- 가장 대표적인 발급 경로로, 본인 인증 후 무료로 열람 및 발급이 가능합니다.
- ‘건축물대장 등초본 발급(열람)’ 메뉴를 선택하여 주소를 입력합니다.
- 아파트의 경우 ‘집합(아파트, 연립주택 등)’을 선택하고, 해당 동과 호수를 지정해야 합니다.
- 세움터(건축행정시스템)
- 국토교통부에서 운영하는 시스템으로 전문적인 건축 정보를 확인하기 용이합니다.
- 회원가입 없이도 비회원 발급이 가능하여 접근성이 좋습니다.
- 오프라인 방문 발급
- 가까운 주민센터(동사무소), 시/군/구청 민원실을 방문하여 신청할 수 있습니다.
- 오프라인 방문 시에는 소정의 수수료(발급 500원, 열람 300원)가 발생합니다.
- 무인민원발급기를 이용하면 조금 더 저렴하고 빠르게 발급받을 수 있습니다.
3. 건축물대장에서 반드시 확인해야 할 핵심 항목
서류를 발급받았다면 단순히 훑어보는 것에 그치지 말고 다음의 항목들을 꼼꼼히 대조해야 합니다.
- 전용면적 및 공용면적
- 등기부등본상의 면적과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 발코니 확장 여부나 서비스 면적은 대장상 면적에 포함되지 않는 경우가 많습니다.
- 건축물 용도
- 아파트의 경우 ‘공동주택(아파트)’으로 되어 있어야 합니다.
- 간혹 외관은 아파트인데 대장상 ‘오피스텔’이나 ‘근린생활시설’로 되어 있는 경우가 있으니 주의가 필요합니다.
- 위반건축물 표기
- 서류 우측 상단에 노란색 바탕으로 ‘위반건축물’이라는 문구가 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 베란다 무단 증축, 세대 분할 등 불법 행위가 있을 경우 기재됩니다.
- 변동 사항 및 변동 원인
- 소유권 이전이나 주소 변경 등 과거의 이력을 확인할 수 있습니다.
4. 아파트 건축물대장 발급 시 필수 주의사항
단순 발급보다 중요한 것이 정확한 정보를 읽어내는 능력입니다. 다음 주의사항을 숙지하시기 바랍니다.
- 발급 시점 확인
- 계약 당일 아침에 새로 발급받은 서류인지 확인해야 합니다.
- 어제까지 깨끗했던 대장이 오늘 위반건축물로 등재될 가능성도 배제할 수 없습니다.
- 표제부와 전유부의 구분
- 아파트 단지 전체에 대한 정보를 보려면 ‘표제부’를 확인합니다.
- 본인이 계약하려는 해당 호수의 상세 정보를 보려면 ‘전유부’를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 지정 시 불이익
- 위반건축물로 지정된 아파트는 전세자금대출이나 주택담보대출이 거절될 가능성이 매우 높습니다.
- 매수 후에도 이행강제금이 부과될 수 있으므로 계약 전 반드시 확인이 필요합니다.
- 대리인 발급 시
- 온라인 발급은 누구나 주소만 알면 가능하지만, 상세한 개인정보가 포함된 경우 제약이 있을 수 있습니다.
5. 등기부등본과 내용이 다를 경우 대처법
부동산 거래 시 등기부등본과 건축물대장의 내용이 상충하는 경우가 간혹 발생합니다. 이때 기준은 다음과 같습니다.
- 물리적 현황(면적, 층수, 구조 등)이 다른 경우
- 건축물대장이 우선합니다.
- 건축물대장을 기준으로 등기부등본의 표시 변경 등기를 신청하여 수정해야 합니다.
- 권리 관계(소유자, 저당권 등)가 다른 경우
- 등기부등본이 우선합니다.
- 소유자 이름이 다르다면 등기부등본상의 소유자가 실제 법적 권리자일 확률이 높으나, 이 경우 관청에 문의하여 일치시키는 작업이 선행되어야 합니다.
- 불일치 상태에서의 계약 위험성
- 내용이 일치하지 않는 상태에서 대출을 실행할 경우 승인이 거절되거나 지연될 수 있습니다.
- 잔금 처리 전까지 매도인 측에 공부 정리를 요청하는 것이 안전합니다.